住宅ローンを利用して夢のマイホームを購入したものの、今や毎月の住宅ローンの支払により家計は火の車。最近は、そのようなケースが増えているようです。

大切なのは、そのような状況に陥ったとき、冷静に、現状と将来を見通し、適宜、専門家である弁護士に相談するなどして、自分の抱える借金問題に対して、適切に対応することです。

対応を誤ると、事態は更に深刻になってしまうこともあります。

そこで、今回は、住宅ローンの返済に困った場合の具体的対応について、特に不動産の任意売却の注意点と債務整理の方法等に触れながら解説します。

１．任意売却とは

１−１．住宅ローンの返済をしなければ競売？

住宅ローンを利用して自宅を購入した場合、通常は、購入した不動産に金融機関やその保証会社の抵当権を設定して担保に取られることになります。

ですから、住宅ローンの返済を滞ることになれば、最終的には、担保に入れた自宅を競売され、借金を強制的に返済させられることになります。

しかし、通常、競売手続における不動産の売却価格は、不動産業者を通じて市場取引において不動産を売却する価格より低額となるのが昨今の実情ではないでしょうか。

そのため、競売による不動産の売却代金を住宅ローンに充てた場合でも、なお住宅ローンは残ってしまう可能性があります。

また、仮に、競売により住宅ローン自体は完済できる場合でも、債務者の受領する余剰金は、やはり少なくなるでしょう。

そこで、住宅ローンの滞った場合には、競売前に、住宅ローンの関係債権者の同意を得て、不動産業者等を通じて、不動産の売却を行うことを検討することになります。これを任意売却といいます。

２．任意売却のメリット

２−１．競売より売却価格は高くなる傾向にある

任意売却は、市場での取引による売買になるため、競売の落札価格に比較して、売却代金は高くなる傾向にあると言われています。

つまり、任意売却を選択すれば、競売に比べて、売却代金による住宅ローンの完済の可能性、あるいは、手元に残せる金額を増やせる可能性、を高めることができるのです。

２−２．売却代金に転居費用を含めてもらえる可能性

任意売却は、裁判所を通じた競売とは異なり、民間の不動産業者を通じた通常の不動産売買ですから、買主との交渉次第では、売却代金に転居費用を含めてもらえることがあります。

自宅を処分すれば、当然、転居を必要としますから、そのための費用を売却代金から賄えることは大きなメリットです。

２−３．買主を選べる

任意売却では、競売とは違い、買主を選ぶことができます。任意売却の目的は、基本的に住宅ローンの返済ですから、市場価格で売却できて債権者の同意が得られる限り、債務者自身により買主を選ぶこと自体は問題になりません。

そこで、たとえば、金銭的に余裕のある親族等に相談して、任意売却の買主になってもらい、売却した自宅を買主の親族等から賃借するなどして利用権を設定できれば、従前どおり、そこに居住し続けることができます。

そして、将来的には買い戻すことも可能となります。

２−４．借金問題を抱えている事情を周囲に知られにくい

任意売却は、あくでも単に自分の所有している不動産を売却することですから、競売のように執行官や不動産鑑定士などが自宅を調査目的で訪れたりすることはなく、そのため借金の問題を抱えていることが近所にバレることはまずないと言えるでしょう。

３．任意売却の注意点

３−１．信頼できる不動産業者に仲介を依頼する

任意売却は、通常、不動産業者を通じて行うことになります。

ところが、任意売却の仲介を誘引する不動産業者の中には、契約金や仲介手数料を得ることだけが目的という場合があります。このような業者はとにかく任意売却できれば後に住宅ローンが残ろうが、極端に低額の売却価格でも構わないということがあり得ますので注意しましょう。

３−２．売却後の残ローンの有無

任意売却により住宅ローンを完済でき、かつ、その他のカードローンなども問題なく返済できるのであれば、借金の問題は解決します。

他方、任意売却により住宅ローンが残る場合、あるいは、住宅ローン自体は完済できたとしても、その他にもカードローンなどがありその返済が苦しい場合には、借金の問題は解決しません。

特に、住宅ローンの残る場合には、失った自宅の住宅ローン残の返済に加え、新たに転居する先の家賃の支払負担を抱えることもありうるため、結局、借金問題の解決につながらないことがあります。

３−３．売却前に必ず債務整理の方針について検討しておく

上記３－２に関連する注意点として、任意売却する際には、必ず事前に借金問題を解決するための債務整理の方針について検討するようにしましょう。

その際のポイントは、①任意売却後の住宅ローンを含めた残ローンの見込額、②任意売却後の家計収支上の余剰（返済に回せるお金）の見込額を確認することです。

任意売却後の残ローンを家計から返済できるのであれば特に問題はないでしょう。

しかし、もしも任意売却後の残ローンを家計から返済できない場合には、債務整理を必要としますから、行うべき債務整理の方法を検討しなければなりません。

４．住宅ローンの返済に困った場合の債務整理の方法

４−１．任意整理

自宅を任意売却して残るローンについて、任意整理することにより、家計から毎月の返済額を捻出できるのであれば、特に問題はありません。

４−２．個人再生

任意整理では住宅ローンの残債やその他のカードローンなどを返済できる見通がたたない場合、それでも自宅を維持したいならば、個人再生を検討することになります。

個人再生の手続では、居住している自宅を維持するための手続上の特典（住宅ローン特則）が法律上定められておりますので、住宅ローンとそれ以外のローンを区別し、住宅ローンは従前どおり返済を続けるなどして（一部の支払条件の変更が認められています）、自宅を維持しつつ、その他のローンについては大幅に圧縮して３年～５年の分割返済計画により完済することが可能です。

当ホームページには個人再生により自宅を維持する方法について詳しく解説しています。「個人再生と住宅ローン特則」「住宅を差し押さえられたら？」「自宅やマンション等を維持して借金を整理する個人再生手続とは」をご参照ください。

もし、個人再生でも返済ができない場合には、自己破産するほかなく、自宅を維持することは難しくなるでしょう。

４−３．自己破産

自宅を任意売却して残るローンについて、個人再生でも毎月の返済額を家計から捻出できる見込みがないときには、自己破産を検討することになります。

このような場合には、原則として、自宅を任意売却することなく、自宅については、破産手続において裁判所により選任される破産管財人に、その処分を委ねることになります。

すなわち、この場合には、あえて破産前に任意売却する必要はありません。

但し、事前に任意売却して、処分した自宅以外には見るべき資産がないというケースでは、任意売却してから破産申立をするという方法もあります。破産手続では破産管財人に処分を委ねる財産がなく、また、免責不許可事由もなければ、同時廃止の申立が可能となるので、破産管財人への引継予納金（２０万円～）を節約できるというメリットがあります。

５．カヤヌマ国際法律事務所は債務整理の解決実績豊富

住宅ローンの返済に困ったときは、任意売却により借金問題を解決できる可能性があるものの、その際には、いくつか注意すべき点があります。

他方、任意売却によっても借金問題を解決できない場合には、適宜、適切な債務整理を行う必要があり、選択する手続によっては、むしろ任意売却はしない方がよいこともあります。

このように、住宅ローンの返済に困った場合には色々と難しい問題がありますから、必ず弁護士に相談するようにしましょう。

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