個人再生と住宅ローン特則
そもそも、住宅ローン特則はどのような制度でしょうか？
住宅ローン特則は、法律上は「住宅資金貸付債権に関する特則」として規定されています。これは住宅ローン特別条項と言われることもあります。また、民事再生手続き上は、正式には「住宅資金特別条項」と言います。
住宅ローン特則は、小規模個人再生や給与所得者等再生の個人再生に限定された制度ではなく、通常型民事再生手続でも利用可能ですが、借金に苦しんで住宅ローンの支払いなどが大変な中で住宅をなんとか確保・維持したいという根強い希望と、これにより影響を受ける住宅ローン債権者及び保証会社との間の利益調整を図りながら定められたものです。
そのため、住宅ローン債権者らの利益を保護する観点から、住宅ローンの元金は一切減額しないこと、住宅ローンの支払いを滞納していて、延滞金が発生しているケースでは、利息のみならず、かかる延滞金も全額支払うことが住宅ローン特則の前提となっています。
他方、再生債務者の利益のために、住宅ローン特則を含んだ再生計画の認可が確定すると、住宅ローン契約は住宅ローン特則のとおりに変更されます。その結果、再生債務者が住宅ローンを延滞して期限の利益を失い一括払いの請求を受けていた場合でも、期限の利益を「回復」できます。そこで、住宅ローン債権者は、再生債務者が再び住宅ローンを延滞して期限の利益を失わない限り、住宅ローンに付けた抵当権を実行して競売にかけることはできなくなります。
その結果、住宅を確保・維持できるというわけです。
また、再生債務者が住宅ローンの支払いを滞納したために、住宅ローン債権の保証会社（通常は住宅ローン債権者となる銀行等の金融機関の関連会社です。）が保証債務を履行（代位弁済）した後であっても、その弁済後「６ヶ月以内」に個人再生を申し立てたときは、住宅ローン特則の適用が可能となります。
この場合には、再生計画の認可が確定すると、保証会社の代位弁済はなかったものとみなされ（！！）、その結果、住宅ローン債権者は保証会社から受け取った弁済金を保証会社に戻して、住宅ローン債権は元の住宅ローン債権者と再生債務者との間の関係が復活して処理されることになります。このような復活処理（巻き戻し）が可能となるのは、保証会社の弁済から「６ヶ月以内」に個人再生が申し立てられた場合に限定されますので、特に注意が必要です。
このような巻き戻しは住宅ローン債権者やその保証会社に対して相当な負担・手間をかけるのですが、それでも民事再生法は住宅ローンを完済して住宅を維持・確保できるように、再生計画の定め方についてもいろいろなパターンを想定し、再生債務者に住宅ローンを全うできる再度のチャンスを与えようと苦心しています。
住宅ローン特則はどのような場合に利用できるでしょうか？
住宅ローン特則を利用し、住宅を維持しながら個人再生をするための条件は、住宅、その敷地、担保となる抵当権などに関して結構複雑であり、慎重な検討が必要になることがあります。
そもそも、住宅ローン特則が適用される「住宅」とはどのようなものでしょうか？
住宅ローン特則が適用される「住宅」について、民事再生法第１９６条１号が詳しい規定を設けています。少し長くなりますが、ご参考までに引用しますと「個人である再生債務者が所有し、自己の居住の用に供する建物であって、その床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら自己の居住の用に供されるものをいう。ただし、当該建物が二以上ある場合には、これらの建物のうち、再生債務者が主として居住の用に供する一の建物に限る。」となっています。長くてわかりにくい部分もありますが、どのような「住宅」について個人再生で利用できるのか、その可否を明確にするためです。
通常は、長期の分割支払いのローンを組んで購入若しくは建築し抵当権付きで自己所有に登記した一戸建てやマンションに自分と家族でいっしょに住んでいる場合でしょうから、このような典型例においては「住宅」の該当性に問題はないでしょう。
しかし、このような典型例から、少し、場合によっては大きくズレる事案においては、注意が必要です。
例えば、夫婦が一戸建てを夫の持分3/5、妻の持分2/5として共有して夫がローンを支払っている場合は、住宅は「共有」ですが、住宅ローン特則を利用できるでしょうか？
「共有」も「所有の一形態」であると考えられていますので、このような場合でも住宅ローン特則を利用できます。
次に、自分名義で登記した自己所有のマンションがありますが、転勤のために２年間の約束で知人に賃貸している場合は、どうでしょうか？「自己の居住の用に供する建物」に該当するかどうかが問題となりますが、一時的には自分では使用していなくても近い将来戻って来る予定であれば、「居住の用に供する建物」とは言えるでしょう。
しかし、この「２年間」が限定的なものではなく、自動更新が予定されていて、そもそも投資用ワンルームマンションであるような場合には、「自己の居住の用に供する建物」にあたらないでしょう。
それでは、上記の夫婦共有の例で、現在は離婚して、元妻と子どもが住んでいる場合はどうでしょうか？
元妻と子どもの居住が引っ越し先を見つけるまでの一時的なものであれば、元夫にとっても「自己の居住の用に供する建物」と言えそうですが、そのような期間限定がない場合には、元夫が申し立てた個人再生では住宅ローン特則の適用は困難となる場合があるでしょう。
もっとも、離婚した元妻が住んでいる建物については、元夫はローンを支払いたくないというのが通常かもしれませんが、子どものために頑張るというケースだって十分にあり得るのではないでしょうか。
鉄筋コンクリート３階建ての建物の一部を賃貸して、ローンの支払いをその家賃収入でまかなっているような場合には、「床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら自己の居住の用に供されるもの」と言えるかどうかが問題となります。建物図面などを用意して、自宅として使用している部分の床面積が全体の２分の１以上であることを明らかにできれば、住宅ローン特則の適用が認められることになります。
「住宅の敷地」とはどこまでの範囲でしょうか？
民事再生法第１９６条２号は、住宅ローン特則の対象となる「住宅の敷地」について、「住宅の用に供されている土地又は当該土地に設定されている地上権をいう。」と定めています。「地上権」は今日めったに設定されませんので、「住宅の用に供されている土地」が問題となります。ここで「土地」というのは「所有」する土地であることが当然の前提になっており、「賃借」する土地は含まれません。
ところで、住宅の敷地が賃借権の場合には、住宅に設定された抵当権は敷地賃借権にも効力が及ぶと解されていますので、住宅の抵当権が実行されて、第三者がその住宅を競落した場合には、敷地賃借権も住宅の競落に伴い競落人に移転することができます。しかし、住宅の底地所有権は移転しませんし、第三者への住宅競落に伴う土地賃借権の移転については敷地所有者（地主）は当然に承諾しなければならない義務があるわけではないので、借地上の住宅を競売で取得しようとする方は、事前若しくは競落後に敷地所有者（地主）に土地賃借権の移転について承諾を得る必要があります。
話を戻します。「住宅の敷地」についても住宅ローンの抵当権が設定されることが通常です。多くの場合は、住宅の敷地は、一筆の土地ですので、その敷地全体に抵当権が及び、住宅ローン特則が適用される対象となるので、問題が生じることはほとんどないと言えるでしょう。
しかし、「住宅の敷地」が複数の土地になっている場合には、どこまで住宅ローン特則の対象となるのか具体的に決める必要が出てきます。
これは個別の事案ごとに、住宅の「用に供されている」のはどの範囲の土地であるかを検討する必要があります。
住宅ローン特則を利用するために必要な「住宅ローン」とは？
住宅を建てたり、購入するために銀行などの金融機関から借り入れてローンを組んだのだから、その住宅ローンについては当然に住宅ローン特則を利用できるはずだとお考えの方がほとんでしょう。実際にも、住宅ローン特則（特別条項）を利用できる場合が通常だと思われます。
しかし、法律の規定は、住宅ローン特則の対象となりうる「住宅ローン」であるための条件を定めていますし、通常「住宅ローン」については、これを担保する抵当権が設定されていますので、どのような抵当権が設定されていれば住宅ローン特則を利用できるのか、厳格な規定を定めていますので、よく注意する必要があります。
まず、民事再生法第１９６条３号は「住宅ローン」（法律は「住宅資金貸付債権」という固い表現を使っています）について、
- １）住宅の建設若しくは購入に必要な資金（住宅の用に供する土地又は借地権の取得に必要な資金を含む。）又は住宅の改良に必要な資金の貸付けに関する債権であること
- ２）その債権については「分割払」の定めがあること
- ３）その債権又はその債権に対する債務の保証人（保証を業とする者に限り、「保証会社」といいます。）の主たる債務者に対する求償権を担保するための抵当権が「住宅」に設定されていること
を条件として定めています。
このうち、２）の「分割払」の定めがあることはほぼその文言のとおりに理解できるところですが、１）については少し説明しますし、３）の抵当権設定については、少し詳しく説明しないといけません。抵当権については「落とし穴」が沢山あります。
上記１）は、住宅ローン特則が再生計画の認可によって抵当権者の権利の失われた期限の利益の再度付与など強い影響を与えるために、住宅ローン特則の適用を明確にするために定義規定としておかれています。「住宅ローン」とは関係ない事業資金のための借入や教育ローンの借入などについては適用されないということです。また、住宅の改良に必要な資金ですから、住宅の新築の場合に限定されず、改築やリフォームのための借金でも住宅ローン特則を使えることになります。
３）の抵当権については、通常抵当権の外に、「根抵当権」や「仮登記担保」も含まれると解されています（条解ｐ1031）。
この定義規定の外に、民事再生法は抵当権に関して住宅ローン特則を「利用できない」場合について規定を置いていますので、特に注意する必要があります。
a）住宅に住宅ローンを担保する抵当権に後順位の担保権が設定されている場合（民事再生法１９８条１項但書前段）
この後順位担保権には、特別の先取特権、質権、抵当権、商事留置権、仮登記担保権が含まれます（民事再生法５３条１項）。
住宅ローン特則の適用対象にならない後順位担保権者は、民事再生手続の進行状況と関係なく、つまり、民事再生手続に何ら法的影響や拘束を受けることなく、自由に担保権を実行できます。そのため、後順位担保権者が担保権を実行すると再生債務者は住宅を失ってしまう場合があります。このような可能性がある以上、住宅ローン特則の適用対象にならない後順位担保権者がいる場合には、最初から住宅ローン特則を利用できないことにしたものです。
b）住宅以外の不動産（共同抵当物件）の上に後順位の担保権が設定されている場合（民事再生法１９８条１項但書後段）
共同抵当物件上の後順位担保権者がその担保権を実行すると、後順位担保権者は民法３６１条・３９２条２項の規定により、住宅ローンのための抵当権に代位できるので、後順位担保権者の利益を重視して、自由に住宅ローンのための抵当権を実行して競売にかけることを許すことにしたため、上記a）の場合と同様の趣旨から、はじめから住宅ローン特則を利用できないことに決めたものです。
しかし、東京地裁の運用では、後順位抵当権が設定されている場合でも再生計画案提出時までに、その担保権を消滅させることが相当の確度をもって見込まれるなどの事情があり、個人再生委員が開始相当の意見書を提出する場合には、手続開始決定をして手続を進める扱いになっているとのことです（クレジット・サラ金処理の手引５訂版・補訂ｐ３６８）。最初からあきらめないで、後順位担保権消滅の方法をいろいろ検討する必要性があります。
住宅ローン特則にはどのような再生計画のパターンがありますか？
住宅ローン特則は法律上の文言として正式には「住宅資金特別条項」といいます。ここでは説明の便宜上、これまで通り、「住宅ローン特則」という言い方を続けさせていただきます。
個人再生手続において、住宅ローン特則の利用を希望される方は、カード会社やサラ金からの借入については弁済できなくなっていても、住宅ローンだけは延滞なく支払いを続けているケースが大多数でしょう。
このような場合は、住宅ローン特則の内容も簡単で、当初の住宅ローンに関する約定のとおりの弁済時期・弁済額で支払いをするという簡明な内容の条項になるでしょう。この場合の住宅ローン特則の具体的な定め方は従前の住宅ローン約定に従って支払いを続けることを内容としますので「そのまま型」と言われることがあります。
住宅ローンの支払いに遅れがない場合は、延滞金も発生していないし、期限の利益も失っていないのですが、民事再生法１９９条１項の定める①期限の利益単純回復型に含まれるパターンだと解されているようです。
しかし、住宅ローンの支払いもできなくなっている場合には、すでに延滞金も発生しているでしょう。このような場合には、元金・利息・延滞金の支払いを一定の期間内に全部済ませないといけません。
住宅ローンの支払予定はすでに守ることができていない状況ですから、法律は、住宅ローンの支払いを全うできるように、再生計画については以下の４つのパターンを順番に想定しています。
①期限の利益単純回復型（民事再生法１９９条１項）
「一般弁済期間」(再生計画で定める一般再生債権に対する弁済期間を意味します。ただし、特別な事情があれば５年までの延長が可能です。) 内に、延滞金も含めて住宅ローンのうち再生債務者が遅滞した部分を弁済し、それ以外の将来の履行部分については延滞金に上乗せして当初の約定どおりの支払いがなされることが条件となります。
この場合には、住宅ローン債権者の同意は不要です。
ただし、事前に住宅ローン債権者と協議することは必要です（民事再生規則１０１条）。この点は、以下の②リスケジュール型及び③元本猶予期間併用型においても同様です。④同意型では住宅ローン債権者と協議することが当然に必要となります。
しかし、この①期限の利益単純回復型では住宅ローンの完済が困難である場合には、次の②リスケジュール型となります。
②リスケジュール型（民事再生法１９９条２項）
このリスケジュール型においては弁済期間の延長が認められますが、条件として、最終弁済期が約定最終弁済期から１０年の範囲内で、かつ、変更後の最終弁済期における再生債務者の年齢が７０歳を超えないものであることが求められます。
したがいまして、弁済期間の延長は、当初の最終弁済期から１０年後、又は、再生債務者が７０歳になるときのいずれか早い方が限度となります。
この場合にも、住宅ローン債権者の同意は不要ですが、協議しておくことは必要です。
しかし、もともと住宅ローンは長期の分割払いが予定されており、１０年程度の期間延長では毎月の支払額がそれほど軽減されないことや、住宅ローンが長期の支払いとなるため当初の約定における最終弁済期が７０歳近くまで定められているケースが多いので、このリスケジュール型で救済される場合はそれほど多くはないという指摘もあります。そこで、次の③元本猶予期間併用型の登場となります。
③元本猶予期間併用型（民事再生法１９９条3項）
この元本猶予期間併用型においては、③リスケジュール型における弁済期間の延長に加えて、「一般弁済期間」(再生計画で定める一般再生債権に対する弁済期間を意味します。ただし、特別な事情があれば５年までの延長が可能です。) の範囲内で、「住宅ローンの残元本の一部」及び「その元本に対する住宅約定利息」のみを支払う「元本猶予期間」を設けることを内容とします。
この場合にも、住宅ローン債権者の同意は不要ですが、協議しておくことは必要です。
しかし、実際には、猶予期間経過後の負担が重くなりすぎて、現実的ではない場合が多いでしょう。
この③元本猶予期間併用型でも厳しいときは、銀行等の住宅ローン債権者と協議して（頼み込んで、若しくは説得して）その同意のもとに当初の住宅ローンの支払条件を変更した住宅ローン特則を定めることになります（④同意型）。
④同意型（民事再生法１９９条４項）
この同意型においては、住宅ローン債権者が同意して住宅ローンの支払い条件の変更に応じているので、上記①期限の利益単純回復型②リスケジュール型又は③元本猶予期間併用型の枠を超えた条件設定・変更が可能となります。例えば、延滞金を免除してもらったり、延長期間を１０年以上にすることなどもできます。実際には、この同意型も多いようです。